Короткий ответ: да, иностранец может купить квартиру во Вьетнаме в собственность напрямую, без создания юрлица — но с важными ограничениями, которые касаются не самого права купить, а того, что именно и где можно приобрести.

Что можно оформить в собственность

  • Квартиру в одобренном коммерческом жилом проекте — право собственности сроком до 50 лет с возможностью продления.
  • Дом или виллу в жилом комплексе — но в пределах лимита: не более 250 домов на иностранцев в рамках одного административного образования (района/города), который определяют местные власти.

При этом саму землю иностранец не покупает — во Вьетнаме вся земля принадлежит государству, а иностранный покупатель получает право пользования жильём на ней, а не правом собственности на землю в западном понимании.

Ограничение по доле в доме

В каждом конкретном жилом комплексе (кондоминиуме) иностранцам может принадлежать не более 30% квартир. Это означает, что даже подходящий по всем параметрам проект может быть недоступен для покупки иностранцем, если лимит уже выбран другими покупателями — это стоит уточнять у застройщика или агента до того, как вносить предоплату.

На какие законы ссылаться

Актуальная база — Закон о жилье 27/2023/QH15, Земельный кодекс 31/2024/QH15 и связанные акты 2023-2024 годов. Если риелтор или статья ссылается на «правила 2015 года» — это пересказ уже отменённой на сегодня редакции закона; стоит переспросить, на какой именно действующий документ идёт ссылка.

Риск покупки на стадии строительства

Покупка квартиры «на стадии котлована» (off-plan) оформляется не как прямая покупка готового объекта, а как договор купли-продажи прав требования (SPA) — право собственности возникает только после сдачи дома и регистрации. Это значит, что до завершения строительства покупатель несёт риск недостроя, задержек и возможного банкротства застройщика. Проверка репутации застройщика и истории его предыдущих проектов — обязательный шаг перед внесением предоплаты.

Порядок оформления

Сделка оформляется на физическое лицо напрямую, при условии законного въезда в страну (действующая виза), без необходимости регистрировать компанию. На практике рекомендуется сопровождение местного юриста, который проверит статус проекта (входит ли он в список разрешённых для продажи иностранцам), остаток лимита по доле 30% и чистоту прав застройщика на землю.

Что обязательно уточнить перед сделкой

  • Входит ли конкретный проект в перечень, разрешённый для продажи иностранцам.
  • Остаток лимита 30% именно в этом доме на момент сделки.
  • На этапе ли строительства объект, и если да — какой договор предлагается (SPA или готовый sổ đỏ/sổ hồng).
  • Актуальные номера законов, которые использует юрист или агентство — не 2015 год.

Если покупка пока не рассматривается и интересна только долгосрочная аренда — разбор цен и подводных камней в статье «Аренда жилья во Вьетнаме», а чек-лист защиты от обмана на этапе аренды — в статье «Как не попасться на мошенников при аренде жилья».

В приложении Вьетнам Здесь — каталог проверенных юристов и агентов по недвижимости для экспатов.